L’audit énergétique : êtes-vous concerné ?

Introduction

Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est devenu une étape incontournable pour certains propriétaires souhaitant vendre leur logement. Obligatoire pour les biens classés F ou G au DPE, ce diagnostic complémentaire vise à informer les futurs acquéreurs sur la performance énergétique réelle du bien… et sur les travaux à envisager pour l’améliorer.

Pourquoi ce changement ? Pour lutter contre les passoires thermiques et orienter les projets de rénovation.

Bonne nouvelle : bien présenté, un audit peut aussi rassurer les acheteurs, valoriser le bien, et renforcer la crédibilité du vendeur.

Dans cet article, tu vas découvrir :

À quoi sert l’audit énergétique
Qui doit le faire et dans quel cadre
Comment bien s’y préparer avant une mise en vente

Et pourquoi les acheteurs doivent eux aussi y prêter attention

Chapitre 1 : L’audit énergétique, c’est quoi exactement ?

A. Un complément au DPE, mais obligatoire dans certains cas

L’audit énergétique est un document technique et détaillé qui vient en complément du DPE (diagnostic de performance énergétique). Contrairement au DPE qui donne une note globale (A à G), l’audit va plus loin :

Il analyse en profondeur les déperditions d’énergie du logement (isolation, chauffage, ventilation…)
Il propose plusieurs scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique
Il estime le coût, la durée et les gains énergétiques des rénovations

Objectif : guider le futur acquéreur vers une rénovation efficace et cohérente.

B. Qui est concerné ? Les logements F et G au premier plan

Depuis avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE.

Type de logement

Obligation d’audit ?

Maison individuelle classée F ou G

Oui, obligatoire

Appartement en copropriété

Non (sauf cas particuliers)

Logement classé A à E

Non

À noter : les exigences vont progressivement s’étendre. D’ici 2034, tous les biens énergivores seront concernés.

Chapitre 2 : Pourquoi est-il devenu incontournable pour vendre ?

A. Une obligation depuis 2023 pour certaines ventes

La loi Climat et Résilience impose depuis le 1er avril 2023 l’audit énergétique pour la vente de logements classés F ou G. Ce document doit être :

Remis dès la première visite, au même titre que le DPE
Intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) de la vente
Réalisé par un professionnel certifié (architecte, bureau d’études, diagnostiqueur qualifié)

Cette obligation vise à informer les acheteurs dès le départ, et à préparer le terrain à la rénovation énergétique, devenue enjeu national.

B. Ce que risque un propriétaire s’il ne le fait pas

Vendre sans audit obligatoire ? Ce n’est pas légal.

Voici les conséquences possibles :

Blocage de la vente chez le notaire si l’audit est manquant
Pénalités financières ou recours en justice de l’acheteur
Mauvaise image du bien et perte de crédibilité

En revanche, un audit bien préparé peut :

Créer un climat de confiance
Montrer que le vendeur est transparent
Anticiper les objections de l’acquéreur

Chapitre 3 : Comment se déroule un audit énergétique ?

A. Qui réalise l’audit ? À quel coût ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié. Il peut s’agir :

d’un diagnostiqueur certifié avec mention audit,
d’un architecte,
ou d’un bureau d’études thermique agréé.

Le coût moyen se situe entre 600 € et 1 000 €, selon :

la surface du logement,
sa complexité,
la région.

Ce montant reste à la charge du propriétaire vendeur, comme pour les autres diagnostics obligatoires.

B. Contenu du rapport : recommandations, scénarios, budget

Le rapport d’audit énergétique est structuré et pédagogique. Il comprend :

Un état initial du logement (chauffage, isolation, ventilation…)
Une analyse des faiblesses énergétiques
2 à 3 scénarios de rénovation pour atteindre la classe B
Une estimation du coût des travaux, des aides disponibles et du gain de consommation

L’objectif n’est pas de contraindre, mais d’informer l’acheteur de manière transparente.

À noter : l’audit n’oblige pas à faire les travaux avant la vente. Mais il donne une visibilité concrète sur ce que l’acquéreur pourra faire après l’achat.

Chapitre 4 : Quelles conséquences pour le vendeur (et opportunités) ?

A. Bien se préparer : éviter les mauvaises surprises

Un bien classé F ou G peut faire hésiter certains acheteurs, surtout s’ils découvrent tardivement les contraintes. C’est pourquoi un audit anticipé est une vraie stratégie gagnante :

Il permet d’ajuster le prix de vente en connaissance de cause
Il évite les négociations de dernière minute

Il montre que le vendeur est transparent et sérieux

B. Accompagner la vente : valoriser le bien malgré tout

Un audit énergétique n’est pas une sentence, c’est un outil de valorisation !
Voici comment un conseiller immobilier peut transformer cette contrainte en avantage :

Mettre en avant les travaux déjà réalisés (double vitrage, isolation, chaudière…)
Souligner les possibilités d’amélioration simple (travaux ciblés, aides mobilisables)
Fournir un discours rassurant aux acheteurs, avec chiffres à l’appui

En résumé : bien accompagné, le vendeur garde la main. Et l’audit devient un argument de vente, pas un frein.

Chapitre 5 : Ce que les acquéreurs doivent vérifier

A. L’audit énergétique, un levier de négociation

Pour un acquéreur, l’audit énergétique est bien plus qu’un document administratif : c’est une base de négociation solide.

Voici ce qu’un acheteur doit analyser dans l’audit :

Les travaux recommandés et leur coût estimé
Le scénario de rénovation réaliste (en une ou plusieurs étapes)
Le temps de retour sur investissement
Les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, etc.)

En connaissant ces éléments, l’acquéreur peut :

prévoir son budget global, achat + travaux
négocier le prix de vente en fonction des efforts à fournir

ou choisir de ne pas s’engager si le bien représente trop de contraintes

B. Distinguer les obligations du vendeur et les marges de manœuvre

Important : le vendeur n’est pas obligé de faire les travaux, seulement de fournir l’audit énergétique si le bien est concerné.

L’acquéreur doit donc :

Bien différencier un projet déjà rénové d’un projet à rénover
Se faire accompagner par un professionnel pour évaluer la faisabilité

Prendre une décision en connaissance de cause, avec toutes les cartes en main

Conclusion

L’audit énergétique, longtemps perçu comme une contrainte, devient aujourd’hui un véritable outil de transparence et de projection. Pour les vendeurs, c’est une obligation lorsqu’un logement est classé F ou G… mais aussi une opportunité de se démarquer. Pour les acquéreurs, c’est un levier de négociation, un repère technique, et une aide précieuse à la décision.

Ce qu’il faut retenir :